ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОЛГО-ВЯТСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ от 25 августа 2010 г. по делу N А43-39317/2009

Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Шишкиной Е.Н.,

судей Кислицына Е.Г., Павлова В.Ю.

при участии представителей

от заявителя: Привалова А.В. (доверенность от 24.05.2010),

от заинтересованного лица: Ершовой А.А. (доверенность от 23.11.2009)

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу истца -

общества с ограниченной ответственностью "Строй-Спектр"

на решение Арбитражного суда Нижегородской области от 09.02.2010,

принятое судьей Игнатьевой О.В., и

на постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 20.05.2010,

принятое судьями Соловьевой М.В., Ершовой О.А., Беляковым Е.Н.,

по делу N А43-39317/2009

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Строй-Спектр"

о признании недействительным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области в государственной регистрации дополнительного соглашения о расторжении договора аренды,

заинтересованное лицо - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области,

третье лицо - Министерство государственного имущества и земельных ресурсов Нижегородской области,

и

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Строй-Спектр" (далее - ООО "Строй-Спектр", Общество) обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области с заявлением о признании недействительным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области (далее - Управление), изложенного в письме от 12.10.2009, в государственной регистрации дополнительного соглашения от 13.08.2009 о расторжении договора аренды земли на время совместной деятельности по строительству (реконструкции) объекта от 29.12.2004 N 11867/03 и об обязании зарегистрировать упомянутое дополнительное соглашение.

Заявленные требования основаны на пункте 1 статьи 12, пунктах 1, 8 статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации) и мотивированы тем, что отказ в государственной регистрации дополнительного соглашения о расторжении договора аренды не соответствует требованиям действующего законодательства и нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской деятельности.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Министерство государственного имущества и земельных ресурсов Нижегородской области (далее - Министерство).

Решением от 09.02.2010 Арбитражного суда Нижегородской области, оставленным без изменения постановлением от 20.05.2010 Первого арбитражного апелляционного суда, в удовлетворении заявленных требований отказано. Руководствуясь частью 1 статьи 13 Закона об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации, пунктом 3 статьи 25.1 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и пунктом 21 Инструкции об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества, утвержденной приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 09.06.2005 N 82 (далее - Инструкция об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества), суд пришел к выводу о том, что государственная регистрация права собственности всех участников долевого строительства на объекты долевого строительства не проведена, в связи с чем отсутствовали правовые основания для государственной регистрации дополнительного соглашения от 13.08.2009 о расторжении договора аренды земли от 29.12.2004 N 11867/03.

Не согласившись с решением и постановлением, Общество обратилось в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить обжалуемые судебные акты в связи с несоответствием выводов суда фактическим обстоятельствам дела и нарушением норм материального и процессуального права.

Основные доводы заявителя сводятся к следующему. Суд принял решение о правах и обязанностях лиц (участников долевого строительства), не привлеченных к участию в деле, что в силу пункта 4 части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является безусловным основанием для отмены принятого судебного акта.

Суд нарушил статью 352 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 1 статьи 4 и пункт 1 статьи 13 Закона об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации, так как с момента передачи объектов долевого строительства всем участникам долевого строительства прекращается возникший в силу закона залог права аренды.

Отказ в государственной регистрации дополнительного соглашения о расторжении договора аренды препятствует снятию земельного участка с кадастрового учета и нарушает права заявителя, как владельца помещений в многоквартирном доме, на приобретение в долевую собственность земельного участка под строением.

В судебном заседании представитель Общества поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе.

Управление в отзыве на кассационную жалобу и его представитель в судебном заседании отклонили доводы заявителя, так как считают принятые судебные акты законными и обоснованными.

При надлежащем извещении о времени и месте судебного разбирательства Министерство не обеспечило явку представителя в третью инстанцию.

Законность решения Арбитражного суда Нижегородской области и постановления Первого арбитражного апелляционного суда проверена Федеральным арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее и заслушав представителей сторон, окружной суд не нашел оснований для отмены обжалуемых судебных актов силу следующего.

Как видно из документов и установил суд, администрация Нижнего Новгорода и ООО "Строй-Спектр" заключили договор аренды земли на время совместной деятельности по строительству (реконструкции) объекта от 29.12.2004, по условиям которого стороны обязались совместно действовать для достижения общей хозяйственной цели - строительства нулевого цикла жилого дома со встроенными помещениями общественного назначения в микрорайоне 1 "Мещерское озеро". На основании данного договора ООО "Строй-Спектр" получило в арендное пользование на срок до 01.06.2005 земельный участок площадью 15148 квадратных метров в границах стройплощадки, находящейся по адресу: Нижний Новгород, Бульвар Мещерский.

В связи с заключением ООО "Строй-Спектр" договоров долевого участия в строительстве жилого дома Управление внесло в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись от 26.02.2007 об ипотеке в силу закона упомянутого участка.

ООО "Строй-Спектр" обратилось в Управление с заявлением от 01.11.2008 о погашении записи о залоге, представив доказательства передачи квартир дольщикам.

Письмом от 24.12.2008 Управление сообщило ООО "Строй-Спектр" о погашении регистрационной записи об ипотеке.

Администрация Нижнего Новгорода и Министерство, которое стало стороной договора аренды земельного участка, на основании постановления Правительства Нижегородской области от 26.02.2006 N 31 и Закона Нижегородской области от 13.12.2005 N 192-З и ООО "Строй-Спектр" заключили дополнительное соглашение от 13.08.2009 о расторжении договора аренды земли от 29.12.2004 N 11867/03 с 26.11.2008.

Общество 13.08.2009 обратилось в Управление за государственной регистрацией указанного дополнительного соглашения.

Письмом от 10.09.2009 N 01/345/2009-248 Управление приостановило государственную регистрацию дополнительного соглашения, предложив заявителю представить дополнительные документы, подтверждающие полномочия директора ООО "Строй-Спектр" Шпагина А.В. на подписание дополнительного соглашения, а также, сославшись на Закон об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации, указало на нахождение земельного участка в залоге у дольщиков.

Письмом от 12.10.2009 N 01/345/2009-248 Управление отказало ООО "Строй-Спектр" в государственной регистрации прекращения обременения в связи с заключением дополнительного соглашения о расторжении договора аренды земли на время совместной деятельности по строительству (реконструкции) объекта от 29.12.2004 N 11867/03 в связи с непредставлением документов, необходимых в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" для государственной регистрации прав, и неустранением причин, препятствующих государственной регистрации прав, указанных в письме от 10.09.2009 N 01/345/2009-248.

ООО "Строй-Спектр" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском, посчитав, что отказ в государственной регистрации дополнительного соглашения о расторжении договора аренды земельного участка является незаконным и препятствует заявителю в осуществлении предпринимательской деятельности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 198, частью 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и пунктом 6 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления необходимо наличие двух условий: несоответствия их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушения прав и законных интересов заявителя.

Согласно части 1 статьи 13 Закона об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

По смыслу указанной нормы, обременение залогом права аренды упомянутого земельного участка возникло в силу прямого указания закона.

В пункте 3 статьи 25.1 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним предусмотрено, что запись о договоре участия в долевом строительстве (о его изменении, о расторжении, об уступке прав требования по этому договору), государственная регистрация которого установлена федеральным законом, вносится в содержащий записи о сделках подраздел III раздела, открытого на земельный участок, на котором возводится объект недвижимого имущества в порядке долевого строительства, Единого государственного реестра прав. При государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в указанный подраздел также вносится запись о возникающем на основании федерального закона залоге земельного участка или залоге права аренды с указанием в графе "Особые отметки" распространения права залога на создаваемый объект недвижимого имущества.

В силу пункта 21 Инструкции об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества запись об ипотеке в силу закона земельного участка, на котором осуществлялось строительство многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимого имущества, внесенная в графу "Особые отметки регистратора" раздела ЕГРП, открытого на данный участок, погашается не ранее проведения государственной регистрации прав собственности всех участников долевого строительства на объекты долевого строительства.

До настоящего времени государственная регистрация права собственности всех участников долевого строительства на объекты долевого строительства не проведена. Следовательно, вывод судов первой и апелляционной инстанций об отсутствии оснований для прекращения залога права аренды земельного участка является правильным.

Кроме того, суд установил, что дополнительным соглашением от 13.08.2009 стороны согласовали расторжение договора аренды с 26.11.2008, и в этот же день земельный участок передан Обществом Министерству, в связи с чем пришел к правомерному выводу о том, что оспариваемый отказ в государственной регистрации упомянутого соглашения не нарушает прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской деятельности.

Ссылка заявителя на то, что суд принял решение о правах и обязанностях лиц (участников долевого строительства), не привлеченных к участию в деле, отклоняется в силу следующего.

Согласно пункту 4 части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены решения, постановления в любом случае является принятие судом решения, постановления о правах и обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле.

Из смысла названной нормы следует, что в этом случае имеются в виду лица, о правах и обязанностях которых арбитражный суд непосредственно принял решение. В обжалуемых судебных актах не содержится выводов о правах и обязанностях участников долевого строительства.

Довод заявителя о нарушении судом статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 4 и пункта 1 статьи 13 Закона об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации отклоняется, поскольку суд при принятии решения руководствовался пунктом 21 Инструкции об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества. Верховный Суд Российской Федерации по заявлению о признании недействующим пункта 21 названной Инструкции принял решение от 13.08.2007 N ГКПИ07-728, которым признал пункт 21 Инструкции не противоречащим действующему законодательству.

Оснований для отмены обжалуемых судебных актов по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судами первой и апелляционной инстанций не допущено.

В соответствии со статьями 110 и 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по кассационной жалобе относятся на заявителя.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287 и статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Нижегородской области от 09.02.2010 и постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 20.05.2010 по делу N А43-39317/2009 оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Строй-Спектр" - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда кассационной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

Е.Н.ШИШКИНА

Судьи

Е.Г.КИСЛИЦЫН

В.Ю.ПАВЛОВ

Скачать: